来源：商场资讯

来源：地产总裁参考

文|潘永堂

10强房企计策商量系列

2024年10强榜中，来了三位新相貌

越秀、滨江和华发。

有点正好，他们齐是区域深耕的王者，但在24年又齐进入宇宙10强阵营。

越秀，有更肃肃的弘扬。

昔时多年越秀以稳健著称，但近2年晋级却很迅猛！

22年16强，23年12强，24年进入8强！

在楼市下行期，越秀地产硬是从昔日多年广州龙头国企一跃晋级为“宇宙头部房企”，何况如故8强。

什么铸就了越秀地产的闪电晋级？

Part1

越秀地产，吃透一线城市复苏红利

四肢新晋宇宙8强，越秀地产24年得益单中瞒哄了什么“能量石”或是“加快器”？

着手，名义上看，越秀的晋级，源于前2年拿地相对更猛。

比如新增货值榜上22年是7强，23年10强，24年5强。权力拿地榜上22年是9强，23年9强，24年亦然9强……显着，22年，23年拿地不管金额榜如故货值榜，齐是显赫着手销售榜。

这表现注解——越秀在前2年拿地是更超越的行业存在。

这不是命运，而是源于前瞻的计策牵引。

越秀地产董事长林昭远提前给出了研判：

“在这一轮行业下行期，房企要是不可捏续的投资拿地，那么翌日几年的策画限制就会出丑，致使会掉队。”

事实上，越秀莫得铺张这轮下行期的“危中之机”！

其次，逆势放量拿地，不是越秀晋级的要津，要津在于越秀找到了拿地最顶级的“筹码”。这个筹码即是

重仓“一线城市”！

逻辑很简便。

一则一线城市领有宇宙最多的东谈主口，最牛的产业，最佳的资源配套……这一轮中国楼市率先止跌回稳的城市一定是一线城市；二则即使行业下行周期是漫长的，利害折的，但一线城市拿地和销售依然是相对最安全的策略。三则一线城市精选技俩，也有高价差的利润空间。比如额外据统计，北京五环内地块平均房价地价差达5万/㎡控制，可支捏50%以上溢价。

以东谈主口增长为例，最近10年来，宇宙东谈主口增速举座为3%，但北上广深一线城市东谈主口净增超越1000万，累计增幅达到14%。

中国667个城市，四个一线城市是顶级翘楚的存在！

房企，得一线者得宇宙！

Part 2

一线城市的“进攻者、收益者”

自21年7月开启的行业下行期，咱们的确看到一线城市是率先筑底回暖的，诚然流程有脉冲式高涨，但最典型、最捏久的是24年926救市后的爆发式复苏。

不仅如斯，2025年3月四个一线城市单月成交面积环比近乎翻倍！

回归昔时的2024年，越秀地产成为一线城市最强“掘金者”之一。

数据讲话，资源讲话。

其一、弹药足。

越秀24年一线城市土储“弹药”不管十足值，相对值齐是行业着手。

为何说越秀重仓一线城市？

中枢在于2024年新增土储的8个城市294.6亿权力拿地额中，只是北京、上海、广州三个一线城市拿地占比就高达82.7%。若按新增土储面积计较，三个一线城市占比超75%。（北京54万㎡、上海30万㎡、广州110万㎡）

82.7%、75%占比是什么见识？

有对比就有发现。

一方面，2024 年百强房企新增土储面积中，一线城市占比才26%；另一方面，2024岁首部房企新增土储中，一线城市占比平均约40%-60%。

比如绿城24年一线城市拿地占比不到40%，建发24年一线占比约35%。招商蛇口一线新增土储占比约25%！

放眼头部房企，一线城市拿地占比超越80%唯有2家。

一个是中海83.8%，一个是越秀82.7%！

这齐是十足的“重仓”。

诚然反过来，越秀在三个一线城市参预十足值也不小。比如北京是93亿，上海是69亿，广州是82亿，合计243亿。

诚然8强的越秀，相对3强的中海华润一线拿地十足值要少一些，但这么类比没兴味。

中枢在于越秀投资强度要确保“以销定投”和保捏财务安全和高质地。举座而言，越秀24年0.33的较高投资强度和一线城市超82.7%的“歪斜”，已代表了越秀对一线城市最大程度的“偏疼”！

其二，总量销售着手。

昨天的优质的弹药，即是今天已毕的热销。

2024年越秀一线城市销售功绩就达到600亿，占宇宙总销售额1145亿比重超越5成，达52.4%。

向外看，24年一线城市销售占总条约销售超越50%的，10强房企中唯有2家，即中海和越秀。

向内看，越秀3个一线城市销售600亿，而剩下布局24个城市销售总额545亿。

其三、单城销售亦然着手。

在600亿销售佳绩中，广州四肢大本营，实现433.7亿销售额，不息稳居广州第一；北京销售额87.3亿，初度进入前十阵营，位列北京9强；而上海销售66亿，进入前10。

客岁的优质土储，即是本年的多盘热销。

2025年越秀开局就火，比如北京海淀越秀和樾望云、和樾玉鸣首日双开，就以152亿创下北京同时商场销售新高。

Part 3

越秀一线城市深耕模子：“四合一”嘱咐

一线城市作念地产开辟有他的独到上风和高门槛。

比如流速、销售速率和现款流弘扬会优于二三四线城市；一线城市高净值东谈主群占比高，对高端住宅的需求郁勃且宏大。一线城市不才行期反弹会着手二三线城市，涨幅也会更大……但反过来，房企能进入一线城市开辟，乃至恒久深耕耘念大作念强，这就需要房企不祥变成一套着手且均好的嘱咐和体系。

今天靠一招鲜，念念在一线城市生涯仍是很难了，“智力均好，系统着手”仍是是基本前提。

比如房企能在一线城市深耕的智力和资源至少应该包括：“强劲的资金实力、精确地皮投资策略、过硬的产物力和品牌、城市深耕与政策适应智力。”

应该说，越秀今天这个落子、深耕一线城市的系统智力和嘱咐，仍是完全具备。

着手，越秀一诞生，就站在“一线城市”巨东谈主肩膀，此后十年磨一剑成为

“一线城市深耕王”！

相对地产十强华发是三线（珠海）深耕王，地产九强滨江是二线深耕王（杭州），那么，地产八强越秀，天生即是一线城市“深耕王”（广州）。

越秀，诞生与大本营就在一线城市。

竖立于1983年，越秀深耕广州已“42年”！

更紧要的是越秀仍是至少10多年是广州楼市销售NO1，何况21年~23年单城销售额更是年年登上600亿高度，市占率齐在12%左以上，23年更是达到18%控制，特殊于广州每5个买房主谈主就有1东谈主买的是越秀。不仅如斯，越秀广州技俩复购率超40%，老带新比例达35%……

越秀，妥妥的是广州楼市“领头羊”，是“一线城市顶级操盘手”！

当前的问题是，四肢广州区域龙头若何成为更多“宇宙一线城市”的头部房企，这是行业下行期越秀更大的一步棋。事实上，从今天越秀24年一线城市的漂亮得益单不错看出，越秀“一线计策”仍是小成！

其次，销售遥遥着手只是限制，要津是越秀在广州变成了一套一线城市深耕着手的熟谙嘱咐。

今天，房企作念好一线城市，需要一套“既均好，又着手”的系统嘱咐，才能在一线城市深耕耘念大。

今天房企内在的一个短板一个弱势，就可能让房企在一线城市溃逃而走。

而对越秀而言，42年的深耕和着手，仍是变成了一套熟谙和实用的嘱咐。即“精确投拓+高端产物+精益处分+财务着手”的“四合一”嘱咐，在一线城市构建越秀的竞争壁垒。

而昔时3年越秀的新任务是，若何把这一套“四合一”一线计策嘱咐，从广州复制到北京、上海！

其三、复盘越秀的北京，上海一线城市“四合一”膨大模子，越秀的确是系统着手。

上风1：超低资本的融资力与细巧现款流处分

一线城市拿地着手拼的是钱，何况一则量要大，二还要低廉，不可偏废！

一线城市化地皮价钱上流，前期资金参预宏大，对比二三线城市拿地更多在10亿到30亿，但一线城市中枢肠块动辄即是50亿到100亿，这对房企资金提倡了超高条目。是以这就高度考验房企细巧现款流处分和低资本且多元化融资智力的水平。

在这一块，越秀地产胜出了同限制房企。

比如投资级的越秀地产2024年加权平均融资资本仍是低至3.49%，为TOP10房企最低水平之一，而境内公司债资本更是低至恐怖的2.25%，联系于行业平均利差达150~200个基点，为同限制房企的最低水平。

这个低资本融资上风也让越秀在拿地单技俩IRR不错指责2~3个百分点，显赫普及越秀一线城市拿地竞价智力。

不异，越秀策画性现款流勾搭3年为正，2024年策画性现款流净额217.3亿，2024年末现款储备超500亿，强力支捏了越秀北京昌平、上海长宁等地块保证金支付。

上风2：“6+1”多渠谈的着手拿好地的智力

齐知谈技俩操盘，投资定死活。

与二三线城市不同的是，一线城市地皮价钱占整个开辟总资本超越60%以上，因此拿地测算，精确投资就变得死活紧要。

另一方面，如今top10房企基本齐盯紧一二线中枢肠块，投资同质化，竞争烈度普及，这也导致这2年一线城市中枢肠块束缚地王频出，溢价炸裂，最终一线城市中枢肠块争夺进入尖锐化！

越秀的投资，与其更好，不如不同。

越秀，有我方着手的独到相反化渠谈。

拿地行活的专科性无用多说，不同的是越秀有我方始创的“6+1”千般化增储熟谙嘱咐。

这个6+1是指越秀多年熟谙的“产城交融、国企互助、城市更新、收并购、产业勾地、TOD花样+招拍挂”多渠谈拿地花样。

这不是说说汉典，要知谈2024年越秀新增土储中，有66%是通过非传统渠谈赢得，有用指责拿地资本！

越秀的6+1躲避了单一血拼招拍挂的高溢价，低利润地块的无奈。

比如越秀通过宇宙着手的TOD花样融合上海地铁公司申通地铁开辟莘庄TOD技俩。这一花样的平正是能赢得区位极佳且竞争门槛高的地块！

不异，在北京，越秀通过国企互助赢得存量资源技俩。

比如越秀与北京住总、上海临港等地点国企竖立联合公司，期骗互助方在地缘资源及产业导入方面的上风，2024年通过此类互助赢得北京昌平回龙不雅、上海长宁地块！

越秀独到且着手的6+1拿地花样，不仅助力越秀在一线城市经常拿地，何况也使得越秀在2024年一线城市土储平均净利润率保管在12.8%，高出二线城市技俩4.5个百分点。

上风3：“高端产物”着手力

一线城市高净值东谈主群占比高，也齐是“见过世界”的东谈主，是以对产物极为抉剔，加上一线城市产物竞争浓烈，是以仅会拿地，拿到好地还不够，能否打造餍足级、既叫好又叫座的高端产物智力就成为深耕一线城市的第二战争！

越秀在“好屋子，在高端产物”发力比其他房企更早。

董事长林昭远暗示；“从2019年以来，越秀就预判到行业会从高盘活优先转向产物事迹品性优先的新时间。是以越秀前瞻提倡了以“好屋子、好事迹、好品牌、好团队”四肢“四好”企业，在公司进行计策性转型和智力打造，切实作念好四好企业。”

而在产物系上越秀地产通过“4+X产物系”计策，构建了障翳不同客群需求的产物矩阵，并在高端商场变成显赫相反化上风。4+X大产物系（樾、和樾、天、星汇），既障翳了高能级城市85%客群需求，又契合了一线城市高端产物的着手。

比如越秀通过“樾”系高端产物线（如琶洲·樾、香山樾），融入绿色低碳与智能科技，2024年高端技俩销售占比普及至38%。

比如越秀产物研发了“第三代幕墙窗系统”，中枢弃取隐框联想实现高达90%窗墙比，这较传统产物普及30%采光面，搭配微透风技能降拙劣耗45%。

商场，是产物最佳的验金石。

数据走漏，广州地标技俩琶洲南TOD以86.01亿元成交额蝉联2024年全市商品住宅销售榜榜首；北京香山樾则以60.17亿的全口径销售额，位列2024年北京商品住宅销售榜第二，海淀区第一；上海越秀·苏河·和樾府实现“四开四罄”、累计销售额冲破69亿元；成齐越秀·天悦云萃亦然屡开屡罄，2024年度销售额冲破30亿。

上风4：精益处分，助力高效运营

2021年行业开启下行周期后，越秀地产开启了一场由内除外的变革。即“以精益处分，把制造业的细巧理念导入到造屋子之中。”

通过制造体系的圭臬化开辟，越秀实现高端技俩报建至委用周期压缩至22个月，较行业平均裁减6个月，保修期内投诉率着落至0.8件/百户。这种体系化智力支捏其在北京等中枢城市保管8-10%的市占率，变成可捏续的高端产物竞争力。

精益处分在越秀地产不是一句标语，而是实果真在的成果、效益精进！

比如通过BIM系统实现98%的图纸问题前置处理，最大化减少现场返工；

比如执行“寰宇墙三濒临缝”工法，单技俩对缝查验点超5万个，精渡邪恶≤1mm；

比如确立全链条细巧运营机制，技俩平均开盘周期较行业裁减15%-20%。

精益处分，也让越秀在一线城市有的放矢。

比如北京楼市预售政策相对宽松（施工程度达25%即可预售），这意味着房企需快速开辟。而越秀凭借精益处分推广“三快策略”（快速开工、快速开盘、快速回款），北京25年热销的越秀和樾望云、和樾玉鸣两个技俩拿地到开盘仅4个月控制。

2025年越秀还在不息精进。

比如最近越秀新竖立了分娩处分中心，整合联想、工程、资本等部门，技俩开辟周期裁减至9.8个月，较行业平均快23%！

小结

面向翌日，越秀林昭远以为：“2025年房地产商场应该会好于2024年，本年越秀也将去化率从48%普及到51%，咱们如故要公布销售主张1205亿，处分层有信心2025年达成这个主张。”

事实上，从25年最新的1-3月份销售数据看，越秀劲销308亿，同比大增42%！

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